"전세자금대출도 개인회생 채무에 포함시킬 수 있는 건가요? 전셋집을 비워야 하는 건지 걱정됩니다."
"다음 달이면 전세대출 만기입니다. 지금 회생을 신청해도 괜찮을까요?"
전세대출을 끼고 개인회생을 시작하면, 당장 거처를 옮겨야 할까봐 밤잠을 설치시는 분들이 많습니다.
전세대출도 개인회생에 포함할 수 있는 건지, 포함시키면 바로 집을 비워줘야 하는 건 아닌지 당장 사는 곳의 문제는 걱정이 크실 수밖에 없죠.
우선 개인회생을 신청한다고 해서, 바로 집을 비워줘야 하는 것은 절대 아닙니다.
대출에 담보가 설정되어 있지 않다면 일반적인 신용대출과 차이가 없고, 담보가 있더라도 계약만기까지 거주하는데는 일반적으로 문제가 없습니다.
만기가 코앞으로 다가온 상황이라면 대출 연장과 개인회생 신청 순서가 중요해지는데요, 이번 글에서는 전세자금대출이 있을 때, 개인회생을 진행하면 어떤 일이 벌어지는지 상세하게 안내드리겠습니다.
1. 핵심: 담보 설정 여부가 갈림길
전세대출이 있다면, 먼저 내 대출이 담보가 설정되지 않은 신용대출인지, 아니면 담보가 잡혀있는 담보대출인지 파악하는 것이 핵심입니다.
담보 설정 여부에 따라, 전세계약이 끝난 뒤 계약 연장을 할 수 있는지, 아니면 채권자에게 돌려줘야하는지가 달라지거든요.
"담보 여부를 어떻게 확인할 수 있죠?"
가장 빠르고 정확한 방법은 대출받은 은행 고객센터에 직접 전화해서 "제 전세대출에 질권설정이나 채권양도가 되어 있나요?"라고 물어보는 겁니다.
질권설정, 채권양도라는 말이 참 어렵죠. 어느 쪽이든 집주인이 가지고 있는 내 보증금에 은행이 담보를 설정해두었다는 뜻입니다. 만약 대출계약서를 가지고 계신다면, 상담 시 변호사에게 보여주시면 바로 확인해 드릴 수 있어요. 은행의 답변이 잘 이해가 되지 않거나, 계약내용이 복잡하시다면 대출계약서를 똑생에게 보내주시면 확인해드립니다.
2. 담보가 없으면 계속 거주하는데 문제없음
확인 결과 담보가 없다면 전세를 계속 유지할 수 있습니다.
이 경우 일반적인 신용대출과 똑같이 취급되어 변제계획에 포함되고, 개인회생을 통해 일부만 갚고 나머지는 탕감을 받게 됩니다.
개인회생 진행 여부는 집주인과 맺은 임대차계약에는 아무런 영향을 주지 않습니다. 따라서 계약 기간 동안 지금 사는 집에 그대로 머무르실 수 있죠.
다만, 이 경우 개인회생에서 전세보증금은 내 재산, 즉 청산가치로 계산됩니다. 재산이 많게 잡히면 '청산가치 보장의 원칙'에 따라 내가 매달 갚아야 할 돈도 늘어납니다.
(청산가치 보장의 원칙은 개인회생 변제금과 탕감률 완벽 가이드에서 자세히 설명)
다행히 개인회생에서는 전체 보증금 중 소액임차보증금만큼을 청산가치에서 빼고 계산합니다. 소액임차보증금이란, 보증금이 일정 금액 이하인 세입자가 다른 채권자보다 먼저 보호받을 수 있도록 법이 보장하는 금액입니다(주택임대차보호법 시행령).
지역에 따라 공제 범위가 다르니, 내가 사는 곳이 어디에 해당하는지 확인해 보세요.
| 지역 | 보증금 기준 | 공제액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 수도권 과밀억제권역·세종* | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시·일부 시** | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
* 세종, 인천(일부 제외), 의정부, 구리, 남양주(일부), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(일부 제외), 용인, 화성, 김포 — 주택임대차보호법 시행령 제9조·제10조, 수도권정비계획법 시행령 별표1 ** 부산, 대구, 광주, 대전, 울산(광역시, 군지역 제외) + 안산, 광주(경기), 파주, 이천, 평택
일부 지역은 같은 시 안에서도 동 단위로 기준이 나뉘는 경우가 있어요(예: 남양주시 일부 동, 인천 서구 일부). 지역별 상세 구분은 찾기쉬운 생활법령정보 — 소액보증금 우선변제에서 확인할 수 있습니다(2023.2.21. 시행 기준, 2026년 현재 동일).
참고로, 위 표의 "보증금 기준"은 소액임차인에 해당하는지 판단하는 기준인데, 개인회생에서 청산가치를 계산할 때는 보증금이 기준을 넘더라도 공제액만큼은 빠지게 돼요.
예를 들어, 서울에서 2억 원짜리 전세를 살고 계신다면, 여기서 5,500만 원을 뺀 1억 4,500만 원만 내 재산으로 반영돼요. 청산가치가 대폭 줄어드니 변제금 부담도 함께 낮아지는 셈이죠.
3. 담보가 잡혀 있다면? 계약만기를 확인
담보가 잡혀있으면 조금 상황이 다릅니다.
전세계약 만기까지는 거주할 수 있지만, 만기가 되면 은행이 보증금에서 대출금을 회수합니다. 같은 조건으로 전세를 연장하기는 어려워지기 때문에, 이사를 준비하셔야 해요.
다만 보증금이 대출금보다 크다면 차액은 돌려받을 수 있습니다. 그 금액으로 보증금이 낮은 전세를 구하거나 월세로 전환하는 방법이 현실적입니다.
구체적인 예시로 설명해 드릴게요.
보증금 1억 5천만 원에 담보대출이 8천만 원이라면, 만기 시 은행이 8천만 원을 회수하고 나에게 7천만 원이 반환됩니다.
이때 앞에서 설명한 공제금액(소액임차보증금)에 따라 청산가치도 함께 달라집니다. 예를 들어 보증금이 1억 5천만 원이고 대출이 8천만 원이라면, 은행이 8천만 원을 회수하고 나에게 7천만 원이 반환되는데요. 이 7천만 원에서 소액임차보증금을 빼면 청산가치가 됩니다.
- 서울 거주: 7천만 원 - 5,500만 원 = 청산가치 1,500만 원
- 청주 거주: 7천만 원 - 2,500만 원 = 청산가치 4,500만 원
같은 보증금·같은 대출이라도 지역에 따라 청산가치가 달라지고, 그만큼 변제금에도 차이가 생깁니다. 담보가 잡혀 있으면 보증금 상당 부분이 은행으로 가기 때문에, 담보가 없는 경우보다 청산가치는 낮아지는 경우가 많습니다.
어쨌든 대출 연장이 어렵기 때문에, 보증금에 담보가 있다면 보증금이 적은 집으로 이사하는 것이 현실적입니다. 아주 드물게는 채권자와 따로 협의하여, 원리금을 별도로 납부하면서 담보권 실행을 미루기도 합니다. 전세계약 만기가 얼마 남지 않았다면, 채권자에게 먼저 협의가 가능한지 확인해 보되, 만약의 사태를 대비해 이사 준비도 병행하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세담보대출 만기가 1~2개월 앞으로 다가왔습니다. 어떻게 하는 게 좋을까요?
만기가 임박했다면, 전세계약과 대출계약을 먼저 연장하고나서 개인회생을 신청하는 것이 유리할 수도 있습니다. 담보가 있더라도, 전세계약 기간 동안은 대출금을 회수할 수 없기 때문에 시간을 조금 더 벌 수 있습니다. 다만 어차피 월세로 이사 계획이 있다면, 빨리 이사하여서 월세를 처음부터 추가 생계비에 포함하는 것이 더 이득일 수 있습니다. 본인 상황에 따라 다를 수 있으니, 문의 남겨주시면 전략을 같이 고민해드리겠습니다.
Q. 집주인에게 개인회생 사실이 알려지나요?
개인회생 신청 사실이 집주인에게 직접 통보되지는 않습니다. 전세자금대출의 채권자는 은행이지 집주인이 아니거든요. 다만 대출이 채권양도 방식으로 되어 있다면, 연체 사실이 집주인에게 통지될 수는 있어요. 이 경우에도 개인회생 사실이 전달되는 것은 아닙니다. 개인회생 중 비밀유지가 궁금하시다면 개인회생 비밀보장: 회사 통보·우편물·가족에서 자세히 확인해 보세요.
Q. 별제권이면 변제계획에서 빠지는 건가요?
아닙니다. 별제권은 채권자가 담보를 따로 실행할 수 있는 권리이지, 그 빚이 변제계획에서 완전히 빠진다는 뜻이 아닙니다. 담보를 처분하고도 부족한 금액이 있다면, 그 부족분은 다른 채무와 함께 변제계획에 포함되어 탕감 대상이 됩니다. 별제권의 전체 구조가 궁금하시다면 개인회생 별제권이란? 담보채무 처리 구조 완전 가이드를 참고해 주세요.
Q. 개인회생 중에 새로운 전세대출을 받을 수 있나요?
현실적으로 어렵습니다. 개인회생 진행 중에는 신용등급이 크게 하락하기 때문에, 시중은행(1금융권)에서 전세자금대출을 새로 받기는 사실상 불가능해요. 이사를 해야 하는 상황이라면 잔여 보증금으로 보증금이 낮은 전세를 구하거나, 월세로 전환하거나, 정부 지원 주택(LH 공공임대, 행복주택 등)을 알아보시는 것이 현실적인 대안입니다. 개인회생 중 대출에 대해 더 자세히 알고 싶다면 개인회생 중 대출 가능한 4가지 방법 (2026)을 참고해 보세요.
보증금 대출은 담보여부를 확인하세요
담보 유무 확인부터 만기 시점의 대응, 변제계획 조정까지 전세자금대출을 안고 개인회생을 밟는 과정에는 꼼꼼한 법률적 검토가 뒷받침되어야 합니다. 내 대출 구조가 어떤지 짐작으로 판단하기보다는, 시작 단계부터 명확한 진단을 받는 것이 안전하거든요. 전체적인 절차 흐름이 궁금하시다면 개인회생 총정리 가이드 (2026년)를 먼저 참고해 보시는 것도 좋습니다.
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