"회생하면 집 경매로 넘어간다고 하던데 진짜인가요?"
"당장 이사를 할 수 없는데, 집이 경매되면 어떻게 하나요 ㅜㅜ"
주택담보대출이 있어도 개인회생은 가능합니다.
다만, 개인회생을 하면 바로 집이 경매로 넘어가는 건지, 바로 이사를 준비해야하는 것인지, 집을 지킬 방법은 없는지... 걱정하시는 분들이 많습니다.
이번 포스팅을 통해, 주택담보대출이 있는 상태에서 개인회생을 하면 어떻게 되는지 상세하게 짚어드리겠습니다.
1. 개인회생 신청하면 집이 곧바로 경매로 넘어가나요?
아닙니다. 개인회생을 신청한다고 해서, 집이 바로 경매로 넘어가지 않습니다.
오히려 개인회생을 신청하면, 인가결정 시점(신청 시부터 보통 6~12개월)까지 채권자의 담보권 실행을 막아 시간을 벌 수 있죠.
개인회생에서는 두 가지 절차가 채권자의 담보권 실행을 중지하게 됩니다.
먼저 금지명령이 인용되면 개시결정이 나올 때까지 채권자의 경매 진행이 중지돼요. 그리고 개시결정이 나오면 인가결정이 나올 때까지 별도의 신청 없이도 법률 효력으로 담보권 실행이 자동으로 중지됩니다(채무자회생법 제600조).
그래서 실질적으로 인가결정이 나올 때까지는 부동산 경매 절차가 시작되지 않습니다.
인가결정이 나오면, 채권자는 담보권을 실행할 수 있게 됩니다.
개시결정으로 쳐둔 법적 보호막의 효력이 사라지는 것이죠. 이때부터는 은행이 임의경매를 진행할 수 있게 됩니다(채무자회생법 제586조).
경매가 진행된다고 해서 바로 집을 비워야하는 것은 아닙니다.
인가 후 은행이 경매를 신청하더라도 감정평가, 매각기일 지정, 입찰까지 경매 절차 자체에 상당한 시간이 걸립니다. 물건의 종류나 지역, 유찰 여부에 따라 다르지만 수개월에서 1년 이상 소요되는 경우도 많고, 실제로 집을 비워야 하는 시점은 매수인이 대금을 납부한 이후입니다. (개인회생 절차에 대한 자세한 내용은 개인회생 진행 절차 한눈에를 참고하세요)
2. 인가결정 이후에 집 경매가 진행되면 막을 방법이 없나요?
법적으로 채권자의 담보권은 별제권(개인회생 절차와 별개로 담보권을 행사할 수 있는 권리)으로 보장되어 있기 때문에 경매를 원천차단할 수는 없습니다.
하지만 시도해볼 수 있는 방법은 있습니다.
① 은행(채권사)과 직접 협의
"주택담보대출 원리금을 계속 납부할 테니 경매를 유예해달라"고 요청하는 방식입니다. 계속 변제할 테니, 담보권을 실행하지 말아달라고 요청하는 것이죠. 1금융권(시중은행)은 원칙대로 진행해 받아주지 않는 경우가 많으나, 2금융권은 유연하게 협의가 가능한 경우도 있습니다. 개인회생을 신청하기 전에 이 방법이 가능한지 채권사와 확인해보는 것이 좋습니다.
② 가족이 담보대출 정식 승계(채무인수)
은행 동의를 얻어 가족 등 제3자가 대출을 승계하는 방법입니다. 가족이 새로운 채무자가 되고 본인은 해당 채무에서 면책되지만, 가족의 상환능력 심사를 통과해야만 가능합니다. 이때도 채권자의 동의가 필요하니, 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
③ 신복위 주담대 채무재조정
주택담보대출채권 채무재조정 프로그램을 이용하는 방법입니다. 다만 담보주택 시가 6억 원 이하(수도권 아파트 대부분이 초과), 부부합산 연소득 7,000만 원 이하, 1주택자 등 요건이 까다롭고, 채권사의 동의가 필요하기 때문에 실무적으로 성사가 되는 경우는 많지 않습니다.
| 신복위 MOU 지원 요건 | 상세 내용 |
|---|---|
| 주택 수 및 가격 | 1주택자, 담보주택 시가 6억 원 이하 |
| 소득 기준 | 부부합산 연소득 7,000만 원 이하 |
| 연체 기간 | 31일 이상 연체 상태 |
다만, 채권사의 내부적인 지침이나, 대출 계약의 내용, 채무자의 상황에 따라 모든 상황에서 가능한 것은 아닙니다.
주택담보대출이 있고, 부동산을 반드시 유지해야하는 상황이시라면, 개인회생을 신청하시기 전에 꼭 대리인·채권자와 사전에 충분히 상의하시는 게 좋습니다.
주담대가 있을 때, 시기별 행동 요령
- 개인회생 신청 전 (가장 중요): 대리인과 담보대출 전략을 사전에 논의하세요. 채권자가 1금융인지 2금융인지, 원리금을 계속 납부하며 유지가 가능한지, 가족의 대출 승계가 가능한 상태인지 미리 파악해두는 것이 중요합니다.
- 신청 직후: 법원에 금지명령을 신청하여 경매 진행을 중지시키고 시간을 확보합니다.
- 개시결정~인가 사이: 경매가 중지된 상태이므로, 은행에 계속 납부 의사를 보이며 협의를 이어가세요.
3. 주담대를 채권자목록에서 빼고 따로 갚으면 집을 지킬 수 있지 않나요?
"담보대출은 채권자목록에서 빼고, 매달 따로 갚으면 경매를 막을 수 있지 않느냐"는 질문을 자주 받습니다. 결론부터 말씀드리면, 현실적으로 성립하기 어렵습니다.
통상적으로 은행이 경매를 진행하기까지의 과정은 이렇습니다.
기한이익 상실 → 전액 상환 요구 → 상환 불가 → 경매
핵심은 기한이익 상실에 있어요. 개인회생을 신청하면 여신거래기본약관에 따라 기한이익이 상실됩니다. 기한이익 상실은 쉽게 말해, "매달 분할로 갚겠다"는 권리가 사라지고, 은행이 대출 전액을 한 번에 상환하라고 요구하게 되는 겁니다. 대부분의 경우는 그 큰 돈을 한 번에 마련할 수 없으니, 연체가 되고, 결국 담보권을 실행할 수 있는 상태가 되는 거지요.
따라서 개인회생 채권자에 포함하지 않는다고 해서 경매가 진행되지 않는 것은 아니라는 점을 꼭 기억해두세요. 주담대를 채권자목록에서 제외하고 따로 갚는 전략보다는, 절차 안에서 은행과 협의하거나 가족 승계를 시도하는 것이 현실적입니다.
4. 변제금도 내고, 이자도 내려니 너무 부담스럽습니다. 생계비로 인정받을 순 없나요?
네, 지역별 한도 내에서 추가 주거비로 인정받을 수 있습니다. 채권자와 협의를 한 뒤, 주담대 이자가 개인회생 변제에 큰 부담이 될 수도 있습니다. 이러한 사정을 감안하여, 회생법원에서는 '주거비' 명목으로 주담대 원리금을 추가 생계비로 신청할 수 있습니다.
매달 나가는 대출 이자가 부담스러워 생계비계좌 가이드를 살피는 분들이 많습니다. 법원은 주거 유지를 위해 지출하는 비용 일부를 추가 생계비로 보호해 줍니다. 실제 지출하는 주거비에서 기본 주거비를 뺀 금액만큼을 추가로 인정받는 구조입니다.
| 2026년 기준 1인 가구 추가 주거비 한도 | 인정 금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 최대 589,208원 (총 863,069원) |
| 과밀억제권역 | 최대 430,122원 (총 703,983원) |
| 광역시 | 최대 229,791원 (총 503,652원) |
| 그 외 지역 | 최대 176,762원 (총 450,623원) |
이를 인정받으려면 대출계약서, 부채증명서, 이체 내역 등 객관적인 입증 서류가 필요합니다. 철저한 서류 준비가 결과를 좌우합니다.
주택담보대출이 있다면, 개인회생 전에 전문가와 상의하세요.
담보잡힌 부동산을 개인회생 이후에도 계속 유지하는 것은 매우 까다롭습니다. 대부분의 사무실이 주택은 지킬 수 없다라고 이야기하는 이유이기도 하구요. 또한 상황만 허락한다면 방법이 전혀 없는 것은 아니니, 처음부터 포기하기에는 아쉽습니다.
똑생은 도산전문변호사가 책임지고 운영하는 비대면 개인회생 서비스입니다. 주담대 때문에 개인회생이 필요한 상황임에도 망설이고 계시다면, 채무해결 전문가로서 최선의 선택을 하실 수 있도록 도와드리겠습니다.
걱정되시는 부분, 궁금하신 부분은 무료상담(전화·채팅)으로 안내드리고 있으니, 편리한 방법으로 상담을 받아보세요. 초록색 말풍선 버튼을 클릭하시면 지금 바로 채팅상담이 가능합니다.
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